居住用財産の買替え特例

居住用財産の買換え特例とは

住宅ローン控除に関係してくる税法には、「居住用財産の買換え特例」もあります。

所有している住宅（マイホーム）を買換えたときは、住宅を売却する価格によって、売却益（譲渡所得）が発生する場合と、そうでない場合があります。

もし、譲渡所得があったときは、売却した住宅が定められた条件を満たしていると、居住用財産の買換え特例の制度を、利用することができます。

ただし、住宅ローン控除の制度を利用したときは、この特例を利用できませんので、どちらか有利な方を選択することになります。

買い換え特例では、住宅の売却価格によって、2つのケースがあります。

住宅の売却価格より、新しく購入した住宅が高いときは、譲渡所得がないものとして、課税されません。

逆に、住宅の売却価格より、購入した住宅が安いときは、その譲渡所得に課税されることになります。しかし、住宅（居住用の財産）に対しては、特例として、改めて売却するまで、課税は先送りされます。

つまり、一度買換えして、長期間ずっと住宅を所有していれば、その間は税金を納める必要がないわけです。（ただし、あくまで税金の先送りであって、税金が免除されることではありませんので、お間違えのないように。）

買換え特例が適用されるのは、以下の条件を全て、満たしていることが必要になります。

2001年（平成13年）1月１日～2009年（平成21年）12月31日の、買換えであること。

購入する住宅の床面積は50㎡以上で、なおかつ土地の面積が500㎡以下であること。また、マンションのときは、床面積が50㎡以上で、かつ築25年以内であること。

売却したその年の1月1日の時点で、売却した住宅、土地を10年を超えて所有していて、なおかつ、その住宅に住んでいた期間が、10年以上であること。

住宅ローン控除だけでなく、3000万円の特別控除の特例や、住宅の軽減税率の特例を、利用していないこと。

＊上記の床面積は、登記上の面積のことです。登記上の面積は、同じ間取りであっても、一般的な床面積よりも少なくなりますので、登記簿で確認しておきましょう。

＊住宅の買換えをして、譲渡所得があったときだけでなく、譲渡所得がなかったときも、確定申告の手続きが必要です。

＊ご注意
法律の変更によって、住宅ローン控除の対象や減税額が、異なってくる場合もあ
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